De Equipo Editorial
La eficacia del contrato de promesa enfrenta más dificultades de las que podría sugerir su sucinta regulación en el Código Civil. Por una parte, una interpretación excesivamente estricta de las condiciones establecidas en el art. 1554 del Código para que esa convención sea eficaz, podría llevar a privar de validez a muchos contratos de promesa serios, lícitos y determinados. Por otra parte, el hecho de que la obligación contraída sea una de hacer -esto es, la celebración de un determinado contrato en el futuro- unido a interpretaciones formalistas del contenido de esa obligación, podrían privar de utilidad económica a la promesa. La destacada ministra doña Rosa María Maggi Ducommun, que en septiembre pasado dejó el Poder Judicial,[1] redactó un conjunto de fallos en el que se enfrentan estas dificultades y se ofrecen soluciones que, en muchos sentidos, son satisfactorias.
Con el cierre del año 2021, y considerando la sobresaliente trayectoria de la ministra en cuestión, en Estudios de Jurisprudencia hemos querido hacer una breve reseña de estos fallos, destacando algunos de sus aportes a la jurisprudencia nacional.[2]
1. El contrato de promesa y las condiciones necesarias para que sea eficaz
Un primer aporte de estos fallos es que realizan una interpretación de las exigencias del art. 1554 del Código Civil para la eficacia del contrato de promesa que atiende a la finalidad de la norma. Así, el alcance que la Corte da a estos requisitos consiste en exigir que el contrato de promesa sea lícito, serio y determinado, y no privarlo indebidamente de eficacia sobre la base de interpretaciones excesivamente rigurosas.[3]
A modo de contexto valga recordar acá el tenor del art. 1554:
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1ª. Que la promesa conste por escrito;
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente”.
En Sepúlveda con Inversiones Nueva Extremadura Ltda,[4] J. Sepúlveda hizo una oferta a Inversiones Nueva Extremadura para adquirir un inmueble en la comuna de Zapallar. Si bien su oferta fue aceptada, Inversiones Nueva Extremadura finalmente desconoció el acuerdo y decidió vender la propiedad a un tercero. Frente a esta situación, J. Sepúlveda demandó a Nueva Extremadura solicitando que fuera condenada a pagar la cláusula penal contenida en la oferta.
Los hechos de la causa presentaban dos rasgos que podían dificultar la calificación de la oferta de compra y su aceptación como un acuerdo vinculante entre las partes y, en particular, como contrato de promesa. El primero de ellos, es que las partes nunca suscribieron un documento que llamaran “contrato de promesa” o contrato de otro tipo. Lo que existía era una oferta unilateral escrita y aceptada por su destinatario. Así, se podría haber objetado que no se cumplía el primer requisito del art. 1554 del Código Civil, que exige que el contrato de promesa conste por escrito. Para la Corte, sin embargo, dicho requisito sí se había cumplido. Luego de señalar que “existió un real y concreto acuerdo de voluntades que genera obligaciones y que ubica la presente discusión en el ámbito de la responsabilidad contractual”,[5] la ministra Maggi agrega que “no cabe duda que las partes celebraron un contrato que satisface los requisitos que estatuye el artículo 1554 del Código Civil, en tanto se trata un acuerdo de voluntades que consta por escrito”[6]. Así, para la Corte, una oferta escrita unilateral aceptada por su destinatario cumple el primero de los requisitos para que el contrato de promesa sea eficaz.
Una segunda dificultad que enfrentaba el demandante es que la oferta no individualizaba ni los deslindes ni la inscripción del título del inmueble que se quería adquirir. La oferta sólo indicaba que se quería comprar el inmueble ubicado en el sitio N.° 158 con una superficie de terreno de 1700 metros cuadrados aproximadamente del Loteo Turístico Habitacional Cantagua. En virtud de lo anterior, se podría haber pensado -y de hecho así lo hizo la Corte de Santiago para rechazar la demanda-, que el acuerdo entre las partes no satisfacía la cuarta condición del art. 1554, esto es, la necesidad de especificar de tal forma el contrato prometido como para que “sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban”.
A juicio de la Corte Suprema, sin embargo, “la especificación de la cosa puede hacerse por cualquier medio, sin recurrir necesariamente a los deslindes o detalle de los títulos e inscripciones, pues lo que se persigue evitar con este requerimiento es la duda o discusión respecto de cuál es la cosa que se vende”[7]. En el mismo orden de ideas, dice el fallo que “en autos ese desajuste [esto es la existencia de equívocos o ambigüedades entre las partes respecto del objeto del contrato], no es verificable, pues jamás en el transcurso del litigio existió algún tipo de controversia sobre el inmueble que la parte demandada se obligó a vender, lo que se ve además corroborado con los documentos en los que consta la manifestación de la voluntad de las partes”[8]. Por estas razones la Corte casó la sentencia de segundo grado que había rechazado la demanda y en su lugar la acogió, condenando a la demandada a pagar la cantidad fijada previamente por las partes en la respectiva cláusula penal contenida en la oferta.
Pero Sepúlveda con Inversiones Nueva Extremadura Ltda. no es el único caso en que la ministra Maggi se detuvo a explicar el alcance de la cuarta condición del art. 1554 del Código Civil. Algunos años después, en Espinoza con Burrows,[9] la Corte de Apelaciones de Chillán había confirmado una decisión que anuló de oficio un contrato de promesa de compraventa por no cumplir con dicha condición. La promesa en cuestión individualizaba el inmueble que se quería adquirir únicamente señalando que era “un retazo de media hectárea ubicado a dos kilómetros de Yungay, camino Yungay Cholguán, comuna de Yungay”. En los hechos, junto con la celebración del contrato de promesa, el inmueble había sido entregado materialmente y el promitente comprador había hecho edificaciones en él.
La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por el actor en contra de este fallo, y en la sentencia de reemplazo ordenó al demandado suscribir el contrato de promesa celebrado entre las partes. Fundando su decisión, dijo la Corte que aun cuando la forma en que se singularizaba el inmueble podía generar dudas, no eran suficientes como para que el juez tuviese el deber de declarar de oficio la nulidad de la promesa.[10] Más importante que lo anterior, el fallo argumenta que en los hechos, el inmueble estaba suficientemente especificado porque había sido entregado al promitente comprador, que edificó en él, sin que se hubiesen generado controversias sobre su individualidad entre las partes. En virtud de lo anterior, y considerando que no existía incertidumbre respecto del contenido de las obligaciones de las partes, en la finalidad perseguida por el art. 1554 del Código Civil se cumplía en este caso[11].
2. El contenido de la obligación de celebrar el contrato prometido
Un segundo aporte de estos fallos consiste en la determinación del alcance de la obligación que asumen las partes de celebrar el contrato prometido. Según se puede observar en los fallos que pasamos a señalar, interpretaciones excesivamente formalistas del contenido de esta obligación podrían privar al contrato de todo o parte de su contenido económico. En estas sentencias, sin embargo, se efectúan precisiones importantes sobre el alcance de esta obligación, protegiendo con ello la utilidad que ofrece el contrato de promesa.
La primera de estas precisiones consiste en que la obligación que nace del contrato de promesa de celebrar el contrato prometido comprende la de proporcionar el beneficio y utilidad que las partes consideraron al momento de celebrar la promesa. Por ello, si alguna de las partes voluntariamente priva al contrato prometido de dicha utilidad económica, puede existir un incumplimiento del contrato de promesa sin perjuicio de que dicha parte esté llana a celebrar el contrato prometido. Así se desprende que Quezada con Rivas.[12]
Los hechos, en síntesis, son los siguientes. El promitente comprador demandó la resolución de contrato con indemnización de perjuicios en contra de la promitente vendedora, fundado en que estando vigente la promesa, la promitente vendedora había vendido a un tercero el inmueble objeto del contrato prometido. La demanda fue rechazada por los tribunales de instancia, que consideraron que la venta del inmueble a un tercero no configuraba incumplimiento del contrato de promesa, porque no era incompatible con la obligación de hacer que pesaba sobre las partes, que consistía en la celebración de una compraventa, considerando que la venta de cosa ajena vale.
Conociendo del recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de segunda instancia, la Corte Suprema rechazó este razonamiento. Para ello atendió a la finalidad del contrato de promesa y el interés al que miran las partes en su celebración. Así, sostiene que la obligación que contrae el promitente vendedor al celebrar la promesa “envuelve necesariamente la de habilitar a la otra parte para obtener los beneficios y efectos propios de la convención definitiva, resultando incuestionable que ninguna de las partes puede pretender otorgar o exigir el contrato prometido si éste no va a producir las consecuencias propias del acto proyectado”.[13] Agrega que esta obligación comprende también una obligación de garantía, de modo que la celebración del contrato prometido sin dar cumplimiento a dicha garantía, habilita al acreedor a negarse a recibir el pago.[14] Finalmente, señala que la venta del bien inmueble prometido a un tercero durante la vigencia de la promesa afecta al promitente comprador, alterando “las circunstancias bajo las cuales se contrató y se proyectó la suscripción del contrato”[15].
Este razonamiento es complementado y reafirmado a la luz del principio de la buena fe contractual. Así, agrega el fallo que en consideración a la buena fe, los contratos obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, entendiendo que tal exigencia se deriva de que “el contrato definitivo debe ser válido y eficaz que cumpla los efectos que le son propios y satisfaga así las expectativas que tuvieron las partes al contratar”[16]. En virtud de lo anterior, concluye la Corte que al haberse enajenado la propiedad que se había prometido vender, la demandada incumplió la obligación que surgía para ella de la promesa, poniéndose en imposibilidad de celebrar el contrato definitivo en los términos proyectados[17]. Por estas consideraciones, junto con acoger el recurso de casación, en la sentencia de reemplazo se acogió la demanda de resolución de contrato de promesa.
En Villanueva con Calderón[18] la Corte dio un argumento adicional respecto del contenido de las obligaciones de las partes de una promesa. En concreto, precisó que con la celebración del contrato de promesa puede pesar sobre las partes la obligación de lograr el cumplimiento de las condiciones de las cuales dependa la celebración del contrato prometido. Así, el cumplimiento de una condición del contrato de promesa puede constituir también parte de la obligación de las partes.
Los hechos de esta causa son simples. Las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa de un inmueble en que el promitente comprador había pagado por adelantado parte del precio, obligándose a pagar el saldo al momento de la suscripción de la compraventa prometida. Una de las condiciones a las que partes dejaron sujeta la celebración de la compraventa fue que se alzara una hipoteca que gravaba la propiedad objeto del contrato. Vencido el plazo para la celebración del contrato prometido, y sin que se hubiese alzado la hipoteca, el promitente comprador demandó a la promitente vendedora solicitando el cumplimiento forzado del contrato prometido con indemnización de perjuicios. La demandada, junto con contestar la demanda, dedujo demanda reconvencional de resolución del contrato de promesa, alegando haber estado llana a celebrar la compraventa definitiva y que ésta no se había celebrado porque el demandante principal se había negado a pagar el saldo de precio. Los tribunales de primera y segunda instancia rechazaron tanto la demanda principal como la reconvencional.
Conociendo del recurso de casación en el fondo deducido por el demandante principal, la Corte Suprema casó la sentencia recurrida y en sentencia de reemplazo acogió la demanda de cumplimiento forzado de contrato. Afirma el fallo que la promitente vendedora había incumplido el contrato de promesa[19], para luego concluir que dicho incumplimiento no se encontraba amparado por la excepción de contrato no cumplido, no obstante que el promitente vendedor no hubiese pagado el saldo de precio.[20] En concreto, se descartó la procedencia de dicha excepción, atendido que el no pago del saldo de precio tuvo como causa el incumplimiento de la promitente vendedora, y no al revés.[21]
En lo que ahora interesa, se debe destacar cuál fue el incumplimiento contractual que la sentencia imputa a la promitente vendedora: dijo la Corte que, de la lectura del contrato de promesa y de la prueba rendida en autos, se desprendía que las partes se encontraban en conocimiento de que el inmueble objeto de la promesa se encontraba afecto a hipotecas y prohibiciones, las que en tanto no fuesen alzadas impedían la celebración del contrato prometido. Por ello, agrega el fallo, las partes sujetaron la celebración de la compraventa prometida a su alzamiento. Ahora bien, a juicio de la Corte dicha condición tenía la naturaleza jurídica de obligación aún cuando las partes no le hubiesen dado expresamente ese carácter.[22] Así, la Corte concluye que “no cabe duda que la demandada principal incumplió la obligación de alzar las prohibiciones que pesaban sobre el inmueble”.[23]
De los fallos reseñados -todos redactados por la ministra Maggi- se pueden sacar al menos dos importantes conclusiones sobre el contrato de promesa. La primera, es que las condiciones necesarias para que el contrato de promesa sea eficaz, buscan asegurar que las partes celebren un contrato serio, lícito y determinado, existiendo certeza sobre qué es en concreto lo que las partes prometieron celebrar. Por ello, sin desatender el tenor del art. 1554 del Código Civil, se deben evitar interpretaciones que sean tan estrictas que terminen privando de eficacia jurídica a contratos de promesa que reúnan estas características. La segunda, es que la obligación de celebrar el contrato prometido no puede entenderse como una obligación aislada de la finalidad buscada por las partes al momento de celebrar la promesa. En consecuencia, y dependiendo de las circunstancias de cada caso, puede existir un incumplimiento del contrato de promesa aún cuando se esté llano a celebrar el contrato prometido, y el cumplimiento de alguna de las condiciones de las cuales depende la celebración de dicho contrato puede ser de cargo de alguna de las partes, aún cuando no se haya pactado en forma expresa en la promesa. Ahora habrá que observar en qué medida estas conclusiones perviven en una Corte Suprema sin doña Rosa Maggi Ducomunn.
[1] La ministra Maggi estudió derecho en la Universidad de Chile. En su carrera en el Poder Judicial sirvió diversos cargos, incluyendo los de Jueza titular del Décimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, ministra titular de la Corte de Apelaciones de Rancagua y luego de la Corte de Apelaciones de Santiago. El año 2009 asumió como ministra de la Corte Suprema habiendo sido designada por la expresidenta Michelle Bachelet.
[2] Los aportes de la ministra Maggi a la jurisprudencia chilena se refieren a diversas materias jurídicas. Así, por ejemplo, son particularmente interesantes algunos fallos de su redacción que abordan la determinación del daño indemnizable en la responsabilidad civil (ver entre otros, Corte Suprema, 14 sep. 2017, Rol N° 400-2011; Corte Suprema, 15 feb. 2021, Rol N° 3304-2018; Corte Suprema, 8 jun. 2020, Rol N° 20285-2018). En esta reseña, sin embargo, hemos escogido cuatro fallos redactados por ella que giran en torno a la validez, cumplimiento, y ejecución del contrato de promesa.
[3] En esta materia los fallos reseñados siguen las enseñanzas de la doctrina clásica sobre la materia (Arturo Alessandri R, De la Compraventa y de la Promesa de Venta, Tomo II (Ed. Jurídica de Chile, 2011, reimpresión) 843-913), la que sin embargo, según se observa en las sentencias de instancia, es a veces abandonada por los tribunales de justicia.
[4] Corte Suprema, 14 de julio de 2016, Rol N° 20396-2015.
[5] Ídem, c. 6º, sentencia de reemplazo.
[6] Ídem, c. 8º, sentencia de reemplazo.
[7] Ídem, c. 12º, sentencia de casación.
[8] Ídem, c. 13º, sentencia de casación.
[9] Corte Suprema, 18 de junio de 2019, Rol N° 1510-2018.
[10] Ídem, c. 14º, sentencia de casación.
[11] Ídem.
[12] Corte Suprema, 25 de octubre de 2016, Rol N° 24425-2016.
[13] Ídem, c. 8º, sentencia de casación
[14] Ídem.
[15] Ídem.
[16] Quezada con Rivas (n 12), c. 10º, sentencia de casación.
[17] Ídem, c. 11º.
[18] Corte Suprema, 13 de agosto de 2015, Rol N° 1475-2015.
[19] Idem, sentencia de casación, c. 9º.
[20] No es materia de esta reseña, pero vale la pena tener a la vista este fallo para limitar el alcance de la idea jurídica que ha ido asentándose en la jurisprudencia nacional sobre la existencia de incumplimientos recíprocos que habilitarían al juez a decretar la resolución del contrato en virtud de la equidad natural. Sobre este entendimiento ver, entre otros fallos Corte Suprema, 4 dic 2003, Rol No 512-2003; Corte Suprema, 31 mar 2015, Rol No. 5536-2014; Corte Suprema, 5 mar. 2020, Rol No. 16677-2018; Corte Suprema, 20 ago. 2020, Rol No. 29.362-2018. Para una visión crítica ver este comentario.
[21] Villanueva con Calderón (n 18), sentencia de casación, c. 11º y 12º.
[22] Ídem, sentencia de casación, c. 8º.
[23] Ídem, sentencia de casación, c. 9º.