Por Joaquín Reyes Barros*
I. Introducción
¿Está obligado el arrendatario de local comercial a pagar las rentas devengadas durante el tiempo en que no pudo ejercer su giro a causa de la pandemia? La Corte Suprema, haciendo una aplicación extensiva del artículo 1932 del Código Civil, se ha inclinado por la respuesta negativa en una reciente sentencia que ha atraído la atención de la doctrina nacional.[1]
El fallo profundiza una línea jurisprudencial según la cual el artículo 1932 es aplicable siempre que el arrendatario se vea imposibilitado, por un hecho que no le es imputable, de usar la cosa conforme al fin para el cual ha sido arrendada.[2] En tales casos, los riesgos derivados de la imposibilidad de gozar la cosa deben entenderse de cargo del arrendador y no del arrendatario. A esta misma solución había llegado también parte de la doctrina nacional.[3] La Corte ha reiterado esta solución en un fallo posterior donde casó de oficio una sentencia por la no aplicación del mencionado artículo.[4]
II. Antecedentes del fallo
El demandante, arrendador de una oficina en la comuna de Santiago, solicitó la terminación del contrato y el pago de las rentas adeudadas por la parte demandada desde marzo del 2020 hasta la restitución del inmueble. El demandado replicó señalando que, al verse imposibilitado de explotar comercialmente el inmueble debido a la pandemia, el arrendador habría incumplido con su obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (artículo 1924 N° 3°).
El tribunal de primera instancia acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento, obligando a la demandada al pago de las rentas adeudadas, con excepción de aquellas comprendidas entre los meses de abril y agosto del año 2020, debido a que durante ese período de tiempo el inmueble no habría reunido las condiciones necesarias para ser destinado como oficina por disponerlo así la autoridad sanitaria. La Corte de Apelaciones de Santiago—con voto de minoría del ministro Zepeda, quien estuvo por aplicar la teoría de la imprevisión—revocó la sentencia de primera instancia y en su lugar ordenó a la demandada pagar todas las rentas adeudadas desde marzo de 2020 hasta la restitución efectiva del inmueble. Finalmente, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada señalando que los riesgos derivados del cierre son de cargo del arrendador y, por consiguiente, el arrendatario no está obligado al pago de la renta durante el período que se vio privado del goce del inmueble. Todo esto según lo dispuesto en el artículo 1932.
III. Fundamentos del fallo
Como se dijo, el fallo se funda en una aplicación extensiva del artículo 1932. La pregunta, por cierto, es si esta aplicación extensiva se encuentra justificada. Para responder a tal pregunta, es preciso realizar algunas precisiones en relación con (a) el objeto del contrato de arrendamiento de local comercial, (b) los efectos del caso fortuito en relación con las obligaciones emanadas del contrato de arrendamiento, y finalmente (c) la regla de distribución de riesgos contractuales que subyace al artículo 1932.
a) El objeto del contrato: el goce
En relación con el objeto del contrato, debe tenerse presente que la cosa objeto del contrato de arrendamiento no es la cosa material—en este caso, la oficina—que el arrendador cede al arrendatario, sino su goce.[5] Esto puede parecer evidente, pero resulta relevante para entender que cualquier turbación en el goce, material o jurídica, constituirá un defecto en la cosa, y por consiguiente un incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de permitir al arrendatario el goce útil, tranquilo y pacífico de la cosa por el tiempo que dure éste.[6] En el caso específico del contrato de arrendamiento de un local comercial, el goce de la cosa incluye como componente inseparable del mismo la explotación comercial del inmueble, de modo que, a diferencia del arrendamiento con fines habitacionales, la privación del uso comercial se identifica con la privación del goce de la cosa. Por lo tanto, si bien es cierto que, como señala Warnier, “a la cosa en este caso no le pasó nada, absolutamente nada”[7], ello no es efectivo si por “cosa” entendemos el objeto del contrato, es decir, el goce útil, tranquilo y pacífico de la cosa. A dicho goce sí ‘le pasó algo’: se hizo imposible debido al cierre de locales comerciales impuesto por la autoridad sanitaria.
b) El caso fortuito no extingue las obligaciones de las partes
No hay duda de que el cierre de local puede calificarse como un hecho externo, imprevisto e irresistible, i.e., como caso fortuito o fuerza mayor. Más difícil resulta determinar cuáles son los efectos del caso fortuito en la estructura obligacional del contrato. Respecto de la obligación del arrendatario de pagar la renta, es claro que el caso fortuito no produce la extinción de la obligación, toda vez que la obligación de pagar la renta es una obligación dineraria, la cual, al ser genérica, no se extingue por la pérdida de la cosa (“el género no perece”)[8].
Ahora bien, ¿cuáles son los efectos del caso fortuito en relación con la obligación del arrendador? La decisión de la Corte descansa en la idea de que, producto del caso fortuito, la obligación del arrendador de conceder el goce de la cosa no se extingue, sino que queda incumplida. Por cierto, dicho incumplimiento no es culpable: es un incumplimiento ‘fortuito’, por lo que no da lugar a indemnización de perjuicios, sino sólo a que se apliquen las reglas de distribución de riesgo por pérdida de la cosa debida propias del arrendamiento.
c) La regla de distribución de riesgos: res perit locatoris
La regla res perit locatoris permite explicar la regulación legal del caso fortuito en el contrato de arrendamiento: es el arrendador quien debe soportar los riesgos de la pérdida de la cosa, no el arrendatario. Cualquier otra solución constituiría una inversión de la distribución de riesgos subyacente al contrato de arrendamiento.
Esta regla explica, por ejemplo, la norma contenida en el artículo 1927, que obliga al arrendador a las reparaciones locativas—generalmente de cargo del arrendatario—cuando los deterioros que las hayan hecho necesarias provengan de caso fortuito o fuerza mayor, o del mal estado de la cosa arrendada.
Lo mismo aplica para el artículo 1932: cuando el arrendatario se ve imposibilitado de gozar de la cosa por un defecto material o jurídico cuyo origen no le es imputable, los riesgos derivados de la pérdida total o parcial del goce son de cargo del arrendador. Por ello, la configuración del supuesto de hecho del artículo 1932 (“el mal estado o calidad de la cosa [que] le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada”) trae como consecuencia jurídica que el arrendatario pueda pedir la terminación del contrato o la reducción total o parcial de la renta.
IV. Comentarios finales: ¿res perit locatoris o rebus sic stantibus?
El fallo depende de dos premisas que son discutibles: (1) que es posible hablar de incumplimiento sin reproche de conducta al incumplidor, y (2) que el “mal estado o calidad” de la cosa arrendada incluye no sólo los defectos materiales o internos de la cosa, sino también los defectos jurídicos o externos. La sentencia de la Corte Suprema esgrime argumentos de autoridad a favor de (2), y no se hace cargo en absoluto de (1). Esto hace que el razonamiento de la Corte no sea totalmente persuasivo. Considerando que tanto (1) como (2) encuentran defensores y detractores destacados dentro de la doctrina nacional, hubiese sido deseable una fundamentación más acabada de estos puntos.
Por otra parte, el artículo 1932 no permite por sí solo arribar a la conclusión de que el arrendatario no debe pagar la renta durante el período en que operó el caso fortuito. El artículo es compatible tanto con la eximición del pago íntegro de la renta como con la reducción de la misma. Si a esto se suma que, a pesar de no ser parte del goce de la cosa, el arrendatario estaría enriqueciéndose sin causa al poder usar del espacio físico de la cosa arrendada para fines distintos de aquellos propios del contrato de arrendamiento, creemos que una reducción de la renta habría sido una solución más acorde a la economía del contrato.
Por último, el fallo pudo haber aplicado la teoría de la imprevisión (o cláusula rebus sic stantibus, como se le conoce en el derecho español), y no lo hizo. Eximir de su obligación al arrendatario apelando a la alteración en la economía del contrato producida por la excesiva onerosidad sobreviniente de la obligación del arrendatario parecía una solución plausible y natural al caso en comento. Más aún, tal solución permitiría distinguir mejor entre las consecuencias jurídicas del COVID-19 para casos de contratos de arrendamientos con fines habitacionales, por un lado, y casos de arrendamientos comerciales, por otro. En efecto, como agudamente observa Lilian San Martín, en el arrendamiento de local comercial es precisamente el goce del inmueble lo que le permite al arrendatario pagar la renta del mismo.[9] Tal vínculo económico entre goce y renta no existe en el caso del arrendamiento con fines habitacionales. Dicho de otra manera: la excusa de “no tener dinero para el pago de la renta por el cierre de local” afecta intrínsecamente la estructura económica y obligacional del contrato de arrendamiento de local comercial, mas no la del contrato de arrendamiento con fines habitacionales. Esta diferencia, de suma importancia para limitar las consecuencias que el fallo en comento pueda tener a futuro, se ve oscurecida al plantear la solución al caso simplemente apelando a la regla res perit locatoris, sin hacer referencia a la alteración de la base económica del contrato, la excesiva onerosidad sobreviniente, o la frustración del fin del contrato, todos supuestos en los que aplica la teoría de la imprevisión.
* Abogado. Licenciado en Derecho y Filosofía, Pontificia Universidad Católica de Chile. LLM by Research en Historia y Filosofía del Derecho, Universidad de Edimburgo. Doctor en Derecho, universidad de Edimburgo. Académico investigador y profesor de derecho civil y teoría del derecho, Universidad Finis Terrae. Correo electrónico: jreyes@uft.cl
[1]; Corral Talciani, Hernán "Covid-19 y arrendamiento de locales comerciales"; De la Maza, Íñigo "Incumplimiento, caso fortuito y remedios"; San Martín, Lilian "Alcances de la reciente jurisprudencia sobre arrendamiento de locales comerciales"; Warnier, Isabel "La solución dada por la Corte Suprema para el conflicto entre un arrendador y un arrendatario de una oficina comercial en pandemia"
[2] Corte Suprema, 29 sept. 2003, Rol N° 4213-2002; Corte Suprema, 13 ago. 2015, Rol N° 7205-2015; Corte Suprema, 6 oct. 2016, Rol N° 55067-2016; Corte de Apelaciones de Santiago, 29 nov. 2007, Rol N° 3073-2003. Para un análisis, véase De la Maza, Íñigo y Vidal, Álvaro “Contrato y caso fortuito. Irresistibilidad y consecuencias” (Tirant lo Blanch, 2020), pp. 151-156. Cf. Campos Micin, Sebastián “Caso fortuito y teoría de la imprevisión en el derecho de contratos” (DER ediciones, 2020), p. 229-231.
[3] San Martín, Lilian “El contrato de arrendamiento de locales comerciales frente al Covid-19”, en Isler Soto, Erika y Morales Ortiz, María Elisa (editoras) Retos del derecho privado en un contexto de crisis (Tirant lo Blanch, 2020), pp. 137-177.
[4] Corte Suprema, 1 ago. 2022, Rol N° 499739-2021.
[5] Cf. Alcalde, Jaime "Asignación de riesgos en tiempos de COVID-19: una mirada desde el Arrendamiento"; Alcalde, Jaime "De nuevo sobre el arrendamiento de locales: sobre el sentido del artículo 1932 del Código Civil y dos célebres casos ingleses".
[6] Cf. San Martín, Lilian “El contrato de arrendamiento de locales comerciales frente al Covid-19”, en Isler Soto, Erika y Morales Ortiz, María Elisa (editoras) Retos del derecho privado en un contexto de crisis (Tirant lo Blanch, 2020), pp. 137-177.
[7] Warnier, Isabel "La solución dada por la Corte Suprema para el conflicto entre un arrendador y un arrendatario de una oficina comercial en pandemia".
[8] En el mismo sentido, véase el considerando duodécimo de la sentencia en comento.
[9] San Martín, Lilian "Alcances de la reciente jurisprudencia sobre arrendamiento de locales comerciales"