Covid y contratos de arrendamiento

Hechos: S. Leigh dio en arrendamiento a Roma Chile S.A. una oficina ubicada en la comuna de Santiago. Estando vigente el contrato, y luego de que la autoridad decretara medidas de confinamiento para contener el COVID-19, la arrendataria dejó de pagar la renta. Ante esta situación, S. Leigh dedujo demanda de término de contrato y de pago de las rentas adeudadas. El tribunal de primera instancia acogió parcialmente la demanda declarando terminado el contrato y condenando al demandado a pagar las rentas adeudadas, con excepción de las rentas comprendidas entre los meses de abril y agosto de 2020. Apelada esta resolución, la Corte de Apelaciones de Santiago la revocó, ordenando al demandado a pagar todas las rentas, adeudadas sin exclusión alguna. En contra de esta última decisión, el demandado dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo. Derecho. Sentencia de casación. Casación en la forma: Se rechaza el recurso. Casación en el fondo: El COVID-19 cumple en general y en abstracto con los requisitos del caso fortuito, esto es imprevisibilidad e irresistibilidad de un hecho exterior. Las medidas restrictivas de la autoridad, por su parte, pueden configurar un caso fortuito en casos concretos según las circunstancias. Debe distinguirse si las medidas vuelven la ejecución de la obligación imposible o si simplemente generan una dificultad relativa. Debe además verificarse su objeto: si se trata de una obligación dineraria o cuyo objeto sea un género, el caso fortuito no las extingue. (c. 12º). Asentado lo anterior, para resolver el recurso debe hacerse una exégesis del art. 1932 del CC. para determinar si el cierre de espacios comerciales, esparcimiento, productivos y construcción por orden del Gobierno para combatir el COVID-19 se sitúa dentro de algunos de los elementos que integran el supuesto de hecho de aquella norma (c. 14º). Una lectura de la norma acorde con la idea que en ella subyace, conlleva a entender que las hipótesis que ella contempla (mal estado de la cosa o la calidad de ésta) deben entenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca. Ello permite extender su alcance no sólo a desperfectos materiales de la cosa, sino que también a hechos externos (c. 16º). En virtud de lo anterior, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivas y de construcción o prohibición de estas, dispuesta por la autoridad administrativa para contener el COVID-19 configura una anomalía de la cosa que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada contenida en el art. 1932 del CC. (c. 19º). En el caso de autos, entre el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 la autoridad dispuso medidas transitorias de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle al bien arrendado el uso comercial para el que fue arrendado. Por ello, y de conformidad con el art. 1932 del CC., el arrendatario tuvo derecho a liberarse de pagar la renta durante ese período (c. 21º). Al no haberse aplicado correctamente el art. 1932 del CC. los jueces del fondo han cometido error de derecho que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo (c. 22º). Se acoge el recurso. Sentencia de reemplazo. Se confirma sentencia apelada.
Sentencia de casación
Sentencia de reemplazo

Hechos: A partir del año 2007 y hasta el 31 de diciembre de 2013, V. Sobarzo abusó sexualmente de su nieta menor de edad. La menor reveló estos actos a su madre, K. Sobarzo, en junio de 2016. El 19 de diciembre de 2017 V. Sobarzo fue condenado como autor del delito reiterado de abuso sexual. Con fecha 27 de diciembre de 2017, K., por sí y en representación de su hija, presentó una demanda indemnizatoria en su contra, por los daños sufridos por ambas a causa de los actos mencionados. La demanda fue notificada el 21 de junio de 2018. El demandado alegó la prescripción extintiva de la acción, excepción que fue rechazada por los tribunales de instancia, en el entendido que la prescripción se habría interrumpido por la formalización y acusación del Ministerio Público, culminando con la condena de 19 de diciembre de 2017, fecha en que habría comenzado a correr el plazo de prescripción. El demandado recurre de casación en el fondo alegando, entre otras cosas, que la formalización no interrumpe la prescripción. Derecho. Sentencia de casación: Bajo ciertas circunstancias el plazo establecido por el artículo 2332 comienza a computarse desde una fecha posterior a la perpetración del acto. Esto puede ocurrir “cuando el daño no se manifiesta sino tiempo después de perpetrado el acto o cuando el ilícito se prolonga en el tiempo, generando un daño continuado. En el primer caso, que corresponde a los daños diferidos, el plazo se contaría desde que el daño se manifiesta a la víctima, y en la segunda situación, [...] debe dilucidarse si el demandante tenía a su disposición recursos legales para poner término al acto ilegal que le afecta” (c. 7º). Dado que la obligación indemnizatoria sólo nace cuando se produce el perjuicio, una interpretación literal de la norma podría llevar a que la acción nazca prescrita en los casos en que el daño es posterior al hecho que lo provoca (c. 8º). En este caso, el hecho ilícito fue revelado a la actora por su hija recién en junio de 2016, momento desde el cual ésta pudo ejercer las acciones correspondientes. Asimismo, la víctima directa del daño no podía ocurrir por sí misma atendida su minoría de edad, hecho que de acuerdo a cierta doctrina configuraría la suspensión de la prescripción. Así, las circunstancias de este caso “no permiten concluir que la acción resarcitoria se haya extinguido por el acaecimiento de la prescripción, aun cuando no pudiese atribuirse un efecto interruptivo de la prescripción de la acción civil a la formalización del imputado y la acusación que en su contra se formule en sede penal.” (c. 9º). Se rechaza el recurso.
Ver sentencia de casación

Hechos: En 2013, J.C. Araya entregó en dación en pago el lote ‘A 1’ de un predio en Cañete a C. James. Posteriormente, este último dividió el lote en 2 sub-lotes, ‘A1 A’ y ‘A1 B’, los que vendió en 2014 a J. Olivares y A. Aguayo (‘los demandantes’), respectivamente. Por otra parte, en 2016 C. Echays adquiere de J. C. Araya el mismo lote “A 1”, también por dación en pago. El mismo año Echays vende el lote a R. González (‘el demandado’), quien toma posesión material del mismo. Los demandantes interponen acción de inoponibilidad y reivindicación contra el demandado. Argumentan que el contrato de compraventa celebrado entre éste y Echays les sería inoponible, y piden la cancelación de la inscripción de propiedad derivada de este acto, y la restitución de la propiedad. La C. de Apelaciones de Concepción consideró que aunque la referida compraventa era inoponible a los demandantes, de ello no se derivaba la inoponibilidad de la correspondiente inscripción de propiedad, por tratarse de un derecho real. Respecto a la acción reivindicatoria, la rechazó argumentando que los demandados no habían acreditado dominio sobre el inmueble, no logrando desvirtuar la presunción del art. 700 II del Código Civil en favor del demandado. Los demandantes recurren de casación en el fondo. Derecho. Sentencia de casación: La sentencia que resuelve sobre la acción reivindicatoria derivada de acto o contrato inoponible debe también pronunciarse sobre las inscripciones de dominio generadas por tal acto o contrato, “puesto que no hacerlo, implica dejar vigente, en la práctica, una convención respecto de la cual se ha dicho que no debe producir efectos.” El art. 1815 del Código Civil no distingue entre derechos personales y reales del dueño (c. 9º). Yerran los sentenciadores de instancia, así, al no acoger la petición de cancelación de las inscripciones de propiedad derivadas del contrato inoponible, pues dicha cancelación “es la consecuencia directa de la declaración de inoponibilidad que se persigue y que se ha otorgado”. De otro modo, la inoponibilidad de la compraventa no tendría efectos (cs. 10º y 11º). También se equivoca la C. de Apelaciones al razonar que los demandantes no han acreditado dominio sobre la propiedad, sin efectuar referencia alguna a las cadenas de títulos que pudieran haber desvirtuado la presunción del art. 700 II del Código Civil. Estas cadenas de títulos fueron proporcionadas por el CBR de Cañete a solicitud del propio tribunal, y demuestran que, “sumadas las posesiones de los antecesores en el dominio de los actores, se excede, con creces, los 10 años que echa de menos la Corte de Apelaciones.” (c. 12º). En consecuencia, se ha aplicado incorrectamente el art. 889 del Código Civil, pues concurren en el caso todos los requisitos para que la acción reivindicatoria allí contenida sea acogida. Lo mismo ocurre con el art. 1.815, al pretender restringirse su vigor a una cuestión meramente declarativa, sin las consecuencias jurídicas que permiten recuperar el dominio de la cosa. (c. 13º) Se acoge el recurso.
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