Por Jaime Alcalde Silva*
Por sentencia de 20 de febrero de 2026, la Corte Suprema rechazó un recurso de casación en el fondo interpuesto en contra del fallo dictado por la Corte de Apelaciones de San Miguel en un juicio reivindicatorio. En alzada, dicha Corte había revocado la sentencia de primer grado, acogiendo la acción reivindicatoria ejercida y ordenando la restitución de la parte del inmueble que se reclamaba, dentro del plazo y bajo el apercibimiento indicados, sin costas. En el considerando 10°, que tuvo una disidencia, la Corte Suprema reitera que su línea jurisprudencial adscribe a la teoría llamada de la “inscripción-garantía”, según la cual la inscripción conservatoria no sustituye la definición de posesión del art. 700 del Código Civil y se requiere acreditar la concurrencia tanto de la tenencia como del ánimo de señor o dueño.
El caso era bastante sencillo y de común ocurrencia. El demandante tenía a su favor una inscripción conservatoria respecto de un inmueble urbano de aproximadamente 160 metros cuadrados, singularizado como especie y cuerpo cierto. Por su parte, el demandado ocupaba parte de ese bien raíz sin título alguno, por lo cual se le reclamaba su restitución. El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, por estimar que no se encontraban acreditados los deslindes del retazo reclamado (considerando 13°). Apelada esa sentencia, la Corte de Apelaciones de San Miguel revocó dicha decisión y, en su lugar, acogió la demanda, dado que concurrían todos los requisitos de la reivindicación: el bien se encontraba suficientemente singularizado, el demandante había demostrado ser su dueño y el demandado se encontraba ocupándolo, detentando la posesión material carente de cualquier justificación (considerandos 4° y 5°). Contra el fallo de alzada, el demandado interpuso un recurso de casación en el fondo denunciando la infracción de los arts. 700 y 723 del Código Civil. A su juicio, el demandante jamás había perdido la posesión del retazo reclamado, porque eso supondría que la inscripción conservatoria a su nombre se hubiese cancelado, de suerte que la acción ejercida no era la vía idónea para recuperar dicho bien. La Corte Suprema rechazó el recurso, considerando que las alegaciones vertidas pretendían una recalificación de los hechos que habían sido establecido por los jueces de instancia (considerando 6°).
Como ha sucedido en otras ocasiones, la sentencia de la Corte Suprema es correcta desde el punto de vista legal y, también, desde la perspectiva de la justicia. Correspondía que el retazo de terreno que era ocupado por otro sin título alguno volviese a su dueño. El problema estriba en los argumentos que se utilizó para fundar la decisión favorecen discusiones a futuro que conviene evitar, porque ellas introducirán más incertidumbre en el sistema inmobiliario. Para confirmar la decisión de alzada, bastaba con acudir a las propias normas con que el Código Civil regula la acción reivindicatoria, donde se encuentra la acción contra el llamado “injusto detentador” (art. 915) y que parece ser la regla de cierre del sistema para permitir que dicha pretensión sea efectivamente la acción que corresponde al dominio.
El citado considerando 10° se enmarca en una serie de argumentos destinados a asentar las bases del “régimen de constitución de la posesión de los bienes inmuebles instituido en nuestro ordenamiento jurídico” (considerando 8°). Esas consideraciones tienen el carácter de un obiter dictum, pues no son el fundamento por el cual se rechaza el recurso y se confirma el fallo de segundo grado. El argumento decisorio es, ante todo, de carácter procesal, ya que no existía infracción de ley que influyera en lo dispositivo del fallo recurrido (art. 767 del Código de Procedimiento Civil). Se trata entonces de una cuestión que se aborda de manera tangencial para corroborar o ilustrar la decisión que se adopta, sin que esté directamente relacionada con ella. La Corte decidió tomar partido en una discusión que se ha prologado ya por más de un siglo respecto de la función que cumple la inscripción conservatoria, inclinándose por conferirle el carácter de una garantía a favor del titular y rechazando que ella sea una ficción de posesión. Esto no resulta necesario y sólo contribuye a proyectar una teoría que requiere ser sustituida por una comprensión más acorde con la efectiva función que tiene el Registro inmobiliario.
Planteada la controversia y la decisión que dio la Corte, son dos las materias que resulta de interés comentar. La primera de ellas se refiere a la naturaleza de la inscripción conservatoria en el derecho chileno. La segunda cuestión atañe a la clausura del sistema de acciones reales que el Código Civil presenta en el Título XII de su Libro II.
La determinación de la verdadera naturaleza de la inscripción conservatoria queda oscurecida por las remisiones que hizo la Comisión Revisora para intentar cuadrar la decisión que había adoptado en torno a la transferencia de la propiedad sobre los inmuebles en la regla que se convirtió en el art. 686 del Código Civil. Apartándose de la solución que Andrés Bello (1781-1865) había previsto en el Proyecto de 1853, donde el Registro de la Propiedad tendría una aplicación sucesiva en la medida que los contratantes confiasen en él para efectuar la tradición de un bien raíz o de un derecho real constituido sobre él, dicha Comisión decidió imponer la inscripción como el único modo de llevar a cabo esa transferencia. Su inspiración fue el Código Civil austríaco (§ 431) y coincidía con el propósito de fortalecer el Registro, también para fomentar el crédito mediante una hipoteca de configuración más robusta. En adelante, la única forma de efectuar la tradición de un inmueble fue mediante la práctica de una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Esa inscripción conservatoria quedó revestida de eficacia constitutiva. Cuestión distinta es que no adoptase como complemento el principio de fe pública registral y se confiase a la prescripción la tarea de poner fin a las vicisitudes que haya podido presentar la inscripción. La preocupación estuvo en reforzar la protección que confería la inscripción con el fin de que los inmuebles se fuesen inscribiendo incluso antes de nuevas enajenaciones.
El problema en torno a esta materia proviene de los esfuerzos que hizo la Comisión Revisora por cuadrar dos sistemas que miran a dimensiones distintas del fenómeno jurídico, como son el régimen de la propiedad y el de la posesión. Para lograr ese propósito, se introdujeron una serie de normas destinadas a establecer efectos posesorios a la inscripción conservatoria. Con esto, se confundió algo que la dogmática se ha venía esforzando por precisar desde el diseño de los sistemas registrales. Jerónimo González Martínez (1875-1949), reconocido como el primero de los cultivadores del derecho registral en España, es quien probablemente explica la idea con mayor concisión:
“La técnica moderna concede a la inscripción respecto de los inmuebles, las mismas funciones legitimadoras que a la posesión corresponden en el orden de los muebles”.[1]
En otras palabras, posesión e inscripción son dos categorías jurídicas diferentes, con requisitos y efectos distintos. Las funciones de legitimación y protección que históricamente tuvo la posesión respecto de cualquier clase de bien pasan a ser desempeñadas en adelante por la inscripción conservatoria respecto de los bienes raíces, cuando el ordenamiento ha adoptado esa decisión. El Código Civil decidió entrecruzas esas dos figuras que deberían correr paralelas.
Como recuerda Christian von Bar, la posesión no es ni un hecho ni un derecho subjetivo, sino un concepto normativo.[1] Ella no resulta verificable por la sola observación, pues requiere de determinados parámetros de delimitación. Se trata de una aplicación de aquella idea que, con carácter mucho más general y pretensión filosófica, exponía Elizabeth Anscombe (1919-2001): ciertos hechos son descritos y adquieren sentido sólo en el contexto de instituciones o prácticas sociales. Aquello que llamamos posesión sólo significa algo merced al concreto derecho que se esté utilizando, porque cada ordenamiento se sirve de definiciones distintas para dotar de contenido a este concepto.
Para el derecho chileno, la confusión proviene del art. 700 del Código Civil, que sirve de pórtico al título dedicado a la posesión y ofrece un concepto de ella con una aparente vocación de generalidad. La definición proviene de las Siete Partidas y refleja un concepto de posesión premoderno, arraigado en el contacto físico con la cosa. Sin embargo, la codificación operó una transformación en el modo en que se concibe el orden jurídico, desplazando la primacía de los deberes por la de los derechos subjetivos. En adelante, la relación de las personas con las cosas no se mueve en el plano de la situación fáctica en la que cada uno se encuentra desde el punto de vista de la justicia, sino en la titularidad real o personal de la que goza. Si esto es así, el concepto del art. 700 del Código Civil resulta insuficiente para explicar las distintas realidades sobre las que se pueden constituir derechos reales o personales. Este aserto se demuestra con el hecho ya comentado de que se haya tenido que identificar la posesión con la inscripción conservatoria (arts. 696, 724 y 728), o con la extensión de la posesión de los derechos con las mismas calidades y vicios que presenta aquella de las cosas corporales (art. 715), cuando ellos no admiten tenencia.
A esto se agrega que la citada definición del art. 700 del Código Civil señala que es tan poseedor el dueño como aquel que sin serlo se da por tal. De esto se sigue que la posesión no se puede analizar sólo como un estado fáctico, porque su propia naturaleza se conecta con la exteriorización de una titularidad que se tiene o se pretende tener. Esto significa que ella denota el control económico sobre una cosa o, si se prefiere, la dimensión ostensible del contenido de un derecho real que permite comportarse respecto de ese bien con exclusión de otros. De ahí que el concepto de posesión en el Código Civil esté difuminado en sus diversas clases y, en realidad, no exista un concepto unitario. Lo más parecido a una definición general es la idea de investidura real o aparente de un derecho real que se menciona en el Mensaje (§ 24).
La segunda de las cuestiones que plantea la sentencia que se comenta es la necesidad de clausurar el sistema de acciones reales que ofrece el Código Civil, para evitar la incertidumbre y, sobre todo, la desprotección del dueño. El difuso resultado judicial que tiene el ejercicio de una acción de simple precario demuestra cuán urgente es defender un sistema ordenado y omnicomprensivo de acciones reales, sin acudir a elementos nuevos. La cuestión aboca a la función que desempeña el art. 915, que ha provocado una ardua discusión sobre su sentido y alcance. Las interpretaciones han versado sobre el significado de la expresión “el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente una cosa raíz o mueble”, que es la figura que se designa como “injusto detentador”.
Para dilucidar a quién corresponde la legitimación pasiva de esta acción, resulta útil recurrir a una explicación del Mensaje del Código Civil, según la cual “las palabras posesión y tenencia contrastan siempre en él, la posesión es a nombre propio, la tenencia a nombre ajeno” (§ 24). Esto coincide con el concepto de mera tenencia que ofrece el art. 714, que supone siempre un reconocimiento del dominio ajeno, lo que ocurre cuando se tiene una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. Así pues, la posesión a nombre ajeno remite a la mera tenencia, y la retención indebida denota que no exista un título que justifique que alguien tenga la cosa que pertenece a otro o que éste haya perdido su eficacia. Detrás de esta lectura hay también una razón histórica. El citado art. 915 fue introducido por la Comisión Revisora con el propósito de conceder al dueño una acción para reclamar la cosa que otro tenía sin poder oponerse a su restitución.
En suma, quien ocupa un inmueble y carece de inscripción conservatoria a su favor es un mero tenedor y no puede jamás prescribir (art. 2505 del Código Civil). El concepto de poseedor material, que alude a la categoría de posesión natural que el Código Civil quiso expresamente desterrar (Mensaje, § 24), no tiene reconocimiento en el ordenamiento chileno más allá de servir de presupuesto para los regímenes especiales de saneamiento (por ejemplo, arts. 1° y 2° del DL 2695, de 1979). Contra ese mero tenedor cabe la acción del art. 915 del citado código, puesto que carece de un título que permita justificar su detentación.
* Profesor Asociado Facultad de Derecho Universidad Católica de Chile. Miembro del Claustro Académico. Departamento de Derecho Privado. Correo electrónico: jcalcald@uc.cl
[1] González Martínez, Jerónimo (2009). “El principio de publicidad”, en Luis Díez-Picazo y Ponce de León (ed.), Don Jerónimo González. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, p. 123.
[2] Von Bar, Christian (2019): “Cuestiones fundamentales europeas del Derecho de posesión y del régimen jurídico negocial de las transmisiones en el Derecho de las cosas”, Anuario de Derecho Civil, vol. 72, núm. 3, p. 715.